Prije nego što sam prošli tjedan pročitao tihe, ali ohrabrujuće vijesti iz Olympia - Demokrati Zastupničkog doma otpustili su zastupnika Jerryja Polleta (D-46, sjeverno od Seattlea), zagovornika prostornog uređenja jedne obitelji, s njegovog položaja koji nadzire stambenu politiku - mislio sam da je pregled nekoliko druge nedavne malo poznate vijesti pružile bi kontekst zašto je ova naizgled sporedna parlamentarna akcija u državnom zakonodavnom tijelu važna za Seattle.
Najprije je u listopadu Savjetodavni odbor države Washington za očuvanje povijesnih znamenitosti odlučio odobriti zahtjev vlasnika kuća u Wallingfordu za popis stotina kuća u Wallingfordu u Nacionalnom registru povijesnih mjesta;Služba za nacionalni park to je službeno objavila ovaj tjedan.
Očekujte da će stanovnici Seattlea "u ovoj kući" sve više pokušavati pretvoriti "povijesna" susjedstva u oružje kao sredstvo za suprotstavljanje promjenama u lokalnim politikama korištenja zemljišta koje bi inače mogle povećati pristupačno stanovanje i gustoću naseljenosti u Seattleu.
U međuvremenu, još jedna tiha odluka o zoniranju krenula je u suprotnom smjeru: prošlog mjeseca Komisija za očuvanje znamenitosti Seattlea glasala je protiv "neugledne" (kako je Erica urnebesno rekla) dvokatnice od drva na Capitol Hillu.Ova odluka utire put za izgradnju nove sedmerokatnice pristupačne stambene zgrade.
Politiku NIMBY Polleta možete klasificirati kao staromodnu vrstu lijevog populizma koji uzdiže lokalizam (refleksni razvojni skepticizam u kombinaciji s umornim pozivanjem na “karakter” susjedstva) do održavanja obiteljskih kuća.Borba za podjele.
Nažalost, ove dvije odluke zajedno na kraju ponovno potvrđuju sveprisutnost neuravnotežene filozofije urbanog planiranja Seattlea: uvijek iznova, Seattle ograničava gustoću visokih zgrada na isto područje, odbijajući nove stambene mogućnosti u velikoj većini gradova – 75% – trenutno projektiran za obiteljske samostojeće kuće.Nažalost, gustoća naseljenosti na Capitol Hillu je urbanistička kvaka-22: entuzijastičnim dodavanjem novih stanova u jedno od najgušće naseljenih područja Seattlea, dajete hranu višku jednoobiteljskih gradskih blokova kako biste spriječili potencijalno stvaranje nove stambene reforme.Time se održava status quo: cijene kuća vrtoglavo rastu.Područje Seattlea ima najskuplje cijene kuća u zemlji, s prosječnom stanarinom od preko 1700 USD (preko 2200 USD u području Seattlea) i prosječnom prodajnom cijenom od 810 000 USD.
Nije iznenađujuće da okrug King kaže da trebamo izgraditi približno 240.000 novih pristupačnih domova u sljedećih 20 godina, ili 12.000 novih stambenih jedinica godišnje.Trenutno smo daleko od ove brzine.Prema Seattle Housing Authority, u posljednje dvije godine grad je u prosjeku gradio oko 1300 pristupačnih stambenih jedinica godišnje.
Svidio vam se ovaj članak?PubliCola u potpunosti podržavaju čitatelji poput vas.Kliknite ovdje kako biste postali jednokratni ili mjesečni član i pomogli podržati održivost PubliCole.
Srećom, zagovornici stambenih pitanja rade na tome da preokrenu ovaj trend.Budite svjedoci dugo čekanog progresivnog preokreta u Olimpiji.Pod vodstvom novog mladog vođe, demokrati u Zastupničkom domu konačno su smijenili zastupnika Jerryja Polleta (D-46, sjeverno od Seattlea) s mjesta predsjednika ključnog odbora Doma za lokalnu upravu početkom ovog mjeseca.Kao što smo izvješćivali godinama, zastupnik Paulette opetovano je koristio svoj položaj da poništi račune za stanovanje.(Ne iznenađuje da je The Urbanist također optužio Polleta za potkopavanje stambenih zakona.) Polletove NIMBY politike mogle bi se klasificirati kao staromodna varijanta lijevog populizma koji promiče lokalizam (refleksni razvojni skepticizam i umorna opomena stanovnika susjedstva).“karakter”)) u borbi za očuvanje zoniranja pojedinih zgrada.
U početku frustriran što Pollet umanjuje značaj potpore stambenom zakonodavstvu, Klub demokrata u Zastupničkom domu izglasao je krajem studenoga sužavanje djelokruga Polletovog odbora, stavljajući sva stambena pitanja u nadležnost Stambenog odbora, kojim predsjeda zastupnik Strom Peterson (D-NY) (D -21, Everett) Podržava zakone o planiranju grada.Prošle je godine, na primjer, Peterson susponzorirao Bill HB 1782 (D-22, Olympia) zastupnika Jessice Bateman, koji je dopuštao izgradnju dupleksa, tripleksa, karoserija i ATV-a.Bio je to jedan od nekoliko računa o gustoći koje je Pollet pomogao ubiti prošle godine.
Pokret za uklanjanje stambene politike iz odbora Pollet predvodila je nova generacija demokrata koji su htjeli poslati signal da će pristupačno stanovanje (povezano s gustoćom naseljenosti) biti glavni prioritet 2023. godine.
Dva tjedna kasnije — a vjerojatno njihova poruka još nije bila gotova — klub je glasovao za potpuno uklanjanje Polleta s mjesta predsjednika odbora lokalne vlade, predajući kontrolu zastupnici Devine Dürr (D-1, Bothell), još jednoj od onih koji su izgubili posljednji.godina.
Budući da je vjerojatnije da će njihovi prijedlozi zakona proći u Petersonovom odboru nego pod Polletovim parohijalizmom, zakonodavci koji se zalažu za stambenu izgradnju mogli bi pružiti prijeko potrebno nacionalno usmjerenje neuspješnoj lokalnoj politici Seattlea.
Uredništvo The Seattle Timesa ponovilo je Polletove protekcionističke stavove, objavivši prošli tjedan uvodnik u kojem se žali zbog dramatične promjene u vodstvu, emulirajući Polletovu mantru o "lokalnoj kontroli" tvrdeći da bi zakon o stambenom zbrinjavanju zabranio lokalnim vlastima prihvaćanje pristupačnih stanova..To nije istina.Prijedlog zakona, koji podupiru urbanisti poput zastupnika Batemana, jednostavno daje lokalnim jurisdikcijama mogućnost da dopuste izgradnju višeobiteljskih stambenih objekata u područjima za jednoobiteljsko stanovanje, ostavljajući potrebu za pristupačnim smještajem lokalnim jurisdikcijama.
"Ako nam je doista stalo do pristupačnog stanovanja", rekao je zastupnik Bateman za PubliCola, "počnimo s prepoznavanjem nekih osnovnih činjenica: zoniranje jedne obitelji 100 posto istiskuje i vodi gentrifikaciji."
Ovaj status quo – koji nije duh budućeg razvoja – predstavlja trenutnu prijetnju pristupačnosti stanovanja.Postojeće politike, na primjer, ne samo da ograničavaju opskrbu zabranom većine raspoloživog zemljišta u Seattleu za izgradnju više obitelji, već također potiču rušenje i izgradnju vila.Ambiciozniji prijedlog iz 2023., koji sada razmatra zastupnik Bateman, doveo bi u pitanje status quo dopuštanjem četvornih kuća – gdje god su dopuštene samostojeće obiteljske kuće – u gornjim dijelovima gradova diljem države.
Podaci pokazuju da čak i malo povećanje te gustoće poboljšava pristupačnost.Prije dvije godine Portland je legalizirao četverokatnice diljem grada, a prve brojke pokazuju da ih je jeftinije unajmiti ili kupiti nego kuće s dvije, tri ili jednu obitelj.Osim toga, Bateman je rekla da će njezino zakonodavstvo stvoriti poticaje za pristupačnost kroz "bonus gustoće" ako dvije stambene jedinice generiraju između 30% i 80% srednjeg prihoda područja i pristupačne su, dopušteno je proširenje na šest jedinica.
Na strani državnog Senata, senator Marco Lias (D-21, Everett) radi na zakonodavstvu koje cilja na uzvisine (najdramatičnije uzvisine) u blizini tranzitnih čvorišta.
Međutim, ako želite više vijesti koje bi mogle imati veliki utjecaj u nadolazećoj godini, pripazite na prijedloge državnog zakonodavstva i na novo stambeno zakonodavstvo.Budući da je vjerojatnije da će njihovi prijedlozi zakona proći u Petersonovom odboru nego pod Polletovim parohijalizmom, zakonodavci koji se zalažu za stambenu izgradnju mogli bi dati prijeko potrebno nacionalno usmjerenje neuspješnoj lokalnoj politici Seattlea.
Prije otprilike 15 godina u okrugu South Pierce kontaktirale su me dvije agencije za socijalnu skrb i zamolile me da potpišem dugoročni najam prostora (trošne zgrade po tržišnoj cijeni u Parklandu) kako bi mogli preseliti beskućnike iz Golda Županija, premještena na juž.Razgovarao sam s obojicom oko sat vremena, objašnjavajući im da okrug Pierce ima vlastitih stambenih problema i da preseljenje siromašnih u okrug King ne rješava ništa.Nitko od socijalnih radnika nije baš “kužio”.Po njihovom mišljenju, oni pomažu drugima.U stvarnom svijetu, oni su dio "industrijskog kompleksa beskućnika".Ovo je mala skupina neprofitnih organizacija koje "pružaju usluge" beskućnicima... pučke kuhinje, skloništa, sve vrste financijske pomoći... ali kontroliraju vrlo malo stvarnog smještaja.80 ovako nešto?Neprofitne organizacije dobivaju milijune iz New Yorka za borbu protiv beskućništva... ali problem se samo pogoršava.Za svaku neprofitnu organizaciju koja radi s beskućnicima u Seattleu, postoji oko 12 stambenih vaučera godišnje.Lako je… manje socijalnih radnika, više stanova.
Pravi problem je što se stambeni problem može riješiti “jeftino” politički.Oni ne mogu.Jadni gospodin Faith stvarno vjeruje da će državno zakonodavno tijelo nekako promijeniti smještaj u Seattleu.neće.Tržište je tržište.
Pravo rješenje je premjestiti ljude sa skupih tržišta na jeftinija, i da, federalna vlada može pomoći u tome.FBI bi (uz pomoć vlade) mogao izgraditi 10 stambenih jedinica za niski prihod za svaki stan u Seattleu, Sjeverna Dakota...
Ja zapravo volontiram za nekoliko neprofitnih organizacija za beskućnike, pa mogu sa sigurnošću reći da ste generalno potpuno u krivu.Neprofitna organizacija povezuje beskućnike s postojećim uslugama i često ima privremena skloništa u svojim uredima.
Ironično, mnoge neprofitne stambene organizacije kao što su UGM, SA i SHARE/WHEEL dio su sustava kojem biste se trebali buniti.Oni su ti koji imaju financijske poticaje da beskućnike učine beskućnicima.Većina neprofitnih organizacija koje izravno ne profitiraju od stanovanja imaju opće izjave o misiji koje često uključuju POC i LGBTQIA+ rad.Da odjednom više nema beskućnika u Seattleu, imali bi mnogo mjesta na koja bi se mogli obratiti i još uvijek bi bili aktivni.
Prisilno preseljenje beskućnika u Sjedinjenim Državama za osudu je, da ne spominjemo i protuzakonito.Zašto to promovirate?
Možete kupiti prikolicu u Sjevernoj Dakoti za manje od naknada i dozvola za izgradnju stana u Seattleu.Po dizajnu, New York je samo za ljude s visokim primanjima.Osim ako niste zaključani u nekakvom stanu s reguliranom stanarinom, svatko sa stalnim prihodom je u opasnosti da postane beskućnik u Sjeverozapadnim teritorijima.Čak i ako ste starija osoba i imate besplatnu i čistu kuću, samo će porezi proći kroz vaš SS ček.Stanovanje je emocionalna tema i svaki je političar u Seattleu uvijek iznova lagao o tome.Seattle ne rješava problem beskućništva.Tisuće ljudi koji žive na periferiji Seattlea nemaju stalni smještaj.Političari pričaju i pričaju, odvjetnici pričaju i pričaju... Ali 8 ili 10 godina ili Bog zna koliko dugo čekati na stan za siromašne je nehumano.Harrell jednostavno nema hrabrosti reći istinu.Takav je i Josh Feith.Ljudi s niskim primanjima u širem području Seattlea nemaju izbora.Živite u šatoru ili se spakirajte i preselite na drugo mjesto.
Najgore što bi se moglo dogoditi je da će Bidenova administracija Seattleu dati milijune dolara za izgradnju pristupačnijih stanova.Bilo bi to bacanje novca jer Seattle treba milijarde, a ne milijune, za kupnju pristupačnog stambenog prostora.Biden bi također mogao uložiti milijune u staračke domove s niskim primanjima u depresivnoj ruralnoj Americi, što bi zapravo moglo smanjiti beskućništvo.20 jedinica u Mississippiju ili 1 jedinica u San Franciscu?Potreba je tako hitna.
“Seattle ne rješava problem beskućništva.Tisuće ljudi koji žive na periferiji Seattlea nemaju stalni dom.
Rješavanje beskućništva u Seattleu je lako.Oporezivanje velike korporacije poput Amazona posve je izvedivo i lako prodati.Problem je nedostatak političke volje za to.Harrell je dio problema, a ne dio rješenja.Na ovaj i mnoge druge načine ne razlikuje se od svoje prethodnice Jenny Durkan.Obje su aktivne protiv beskućnika, u potpori tvrtkama i protiv provjerenih strategija koje gradovi i regije trebaju za rješavanje krize beskućnika.
Postoji odgovor.Kao birači, sve što trebamo učiniti je zahtijevati njihovo korištenje i izabrati samo one koji su zainteresirani za njihovo korištenje.
Prestanite lagati o postotku zemlje posvećene jednoj obitelji.Seattle je sada oko 30%.U svoju sobu ne možete uključiti parkove i javne prolaze ili jezera.Novinari trebaju iznositi činjenice, a ne laži.
Dobar primjer je nova tužba koju je podnio zaposlenik lokalne uprave protiv grada Seattlea o utjecaju na trošak "velikog posla" za izgradnju postojeće imovine, kao i svijest grada o utjecaju na nisku i stambena područja srednjeg dohotka..kako izgleda stvarni život, što se dovraga ovdje događa dok se naši odbori bore da stvore užasne zakone koji utječu na svakodnevni život za koji se čini da ih nije briga: https://seattlepapertrail.com/new – na mha za pravna pitanja/
Prvo, nedostatak srednjeg stambenog prostora nije rješenje za naše probleme.Jednostavno ne proizvodi dovoljno jedinica, niti reforma ADU/DADU koja ne proizvodi očekivane jedinice.Trebaju nam visoke zgrade i u najboljem slučaju ovaj MMH će nam dati 5+ kutija s 1 kutijom šlajma i truleži poda.
Drugo, usredotočite se na 30-80% AMI.Samo u Seattleu potrebno nam je više od 20 000 jedinica AMI 0-30% kako bismo zadovoljili današnju potražnju, a taj broj raste svakim danom.Kakvu korist činimo sebi ignorirajući tako veliku i rastuću potrebu?
Ovaj članak čitateljima (uključujući donatore) čini medvjeđu uslugu kada propuste nove tužbe i izvješća o aktivnostima kartela za iznajmljivanje u Seattleu o kojima su ProPublica i The Seattle Times izvijestili više puta ove godine.Ovi kompleti i pokrića čak ne uključuju sve prateće tvrtke za upravljanje, poput one koju koristi moj stanodavac, a koja koristi isti softver.Hvali se "klijentima" na web stranici nekretninskog diva da prodaje svoj sporedni posao vlasnicima kuća.Nalazim se u zgradi od 13 katova i tri kata u središtu Fremonta s nekoliko pogodnosti.U REDU.700ft 2 kreveta bez lifta, bez ureda ili sigurne dostave itd. koštao je gotovo 2600 USD u 2015. za stariju strukturu koja nije bila seizmički nadograđena kada je obnovljena 2014. Bilo je čestih problema s električnom energijom, kao i ponavljajućih problema sa sigurnošću i hakiranjem.
Zoniranjem nećemo daleko odmaći ako ProPublica šuti o stvarno tamnoj strani iznajmljivanja.Srž problema je u tome što prljavi poslovi ostavljaju iznajmljeni prostor prazan umjesto da ga iznajmljuju po tržišnim cijenama.Ova strategija rezultirala je najamninama koje lebde iznad tržišnih cijena, ali još uvijek donose profit.
Žao nam je, potrebna nam je PubliCola za lokalnu pokrivenost – naravno, kada je tema izravno povezana s pristupačnošću stambenog tržišta i njezinim uzrocima – ono što nacionalne publikacije poput ProPublice već pokrivaju, one obuhvaćaju samo najveći i najvidljiviji dio lokalne cijene korupcija.U svojoj zgradi od 13 stanova pomažem dugoročni najam 1-sobnih stanova u "žabljem skoku" na prazne 2-sobne stanove na tržištu tijekom covida dijeleći nedostatke stanova s onima koji se prijave i zatraže "prilagodbu cijene" .U studenom su svi stanari dobili obavijest o povećanju najamnine za šest mjeseci.Naknada za povećanje stope nije predviđena.Našim odjelom upravlja Crosby & Co, a njihov skriveni odjel je Seattle Management Services.Iako se radi o etabliranoj tvrtki, predstavnik vlasnika koristi nekomercijalnu e-mail adresu.Podnijeli smo Zahtjev za javnu objavu kod SDCI-a tražeći od predstavnika stanodavca da podnesu žalbu na zakon o najmu i ažuriraju uknjižbu zgrade zadnjeg vlasnika koji im je prodao zgradu nedugo nakon što je prije nekoliko godina promijenio vlasnika.
Uprava za planiranje i razvoj zajednice u Seattleu rekla mi je da je nedavno izvješće o mogućnostima zoniranja pokazalo da Seattle ima dovoljno održivog zoniranja da apsorbira sav rast predviđen 20-godišnjim planom.Josh, možeš li smisliti priču o ovome?
Bavim se stambenom izgradnjom više od 20 godina.Svi se slažemo da nam je potrebno više stanova, najmanje 250.000 za obitelji s niskim primanjima diljem države.Za razliku od tržišnih urbanista, jednostavnom izgradnjom skupljih stanova smjestit će se više kvalificiranih radnika s visokim primanjima, ali neće ublažiti akutni nedostatak stambenog prostora za obitelji koje zarađuju manje od 60% prosječnog prihoda područja, oko 34 USD po satu po osobi..Trebalo je 40 godina da procjedna kuća postane pristupačna.Trebamo ga sada.
Prethodni prijedlog zakona o nedostajućem prosječnom stambenom prostoru nije sadržavao niti odredbe o pristupačnosti niti bilo kakve mjere protiv raseljavanja.Zapravo, vidio sam mnogo retorike protiv preseljenja, ali nema planova za pomoć stvarnim obiteljima koje su prisiljene preseliti se da obnove svoje domove u svojim zajednicama (obitelji zatočenika, crkve, školska medicina, tj. sustavi podrške).
Da stvari budu još gore, prijedlog zakona o MMH-u dobio je podršku ekologa, koji tvrde da će samo povećanje gustoće zaštititi granice urbanog rasta i smanjiti putovanje automobilima.Proliferacija stambenih zgrada (dupleksi, do 6 jedinica) bez uzimanja u obzir čestog (15 minuta) dostupnog prometa prisilit će kućanstva s niskim prihodima da imaju vlastite automobile.Zapravo, subvencije za višeobiteljsko stanovanje s niskim primanjima uključuju često kretanje kao kriterij za odabir mjesta.
Kućanstva s prihodima ispod 80% AMI-ja zahtijevaju otprilike 80% manjka stana za najam.Nije pitanje treba li nam više stanova za niže prihode, nego gdje i kakav nam stan treba.
Osim toga, prethodni prijedlog zakona ukinuo bi sve naknade za utjecaj koje Zakon o upravljanju rastom dopušta za plaćanje troškova infrastrukture.Nije ni čudo što su gradovi nesretni.Zakon ima prednost nad lokalnim zoniranjem.Gradovi nikada ne bi dopustili tako ekstremne mjere.To je izazvalo sukob među demokratima, čemu su se usprotivili republikanci.
Na posljednjoj sjednici, predlagači nisu uspjeli žurno raditi sa zainteresiranim stranama unaprijed na zakonodavstvu za zaštitu obala, strmih padina i močvara.Ovo je lokalna podružnica.Nacrt zakona podržali su graditelji, a ne stambeni sindikati.Jerry Pollet je surađivao s dionicima kako bi to prošao kroz svoj odbor i odobrio.Umro je u skladu s pravilima jer nije imao dovoljno demokratskih glasova.Prestanite kriviti Polleta i riješite problem tako što ćete grad izvući iz zonske kontrole.Lako bi se mogao usvojiti prijedlog zakona koji dopušta samo duplekse, triplekse i ADU u svim obiteljskim kompleksima.
Pa, Biden baca saveznu vladu u stambenu krizu, pa će možda to pomoći?Jednostavno ne postoji način, jednostavno ne postoji način da se u Seattleu izgradi dovoljno stanova za siromašne da bi se zadovoljila polovica trenutne potražnje.Savezna vlada može odlučiti mudro potrošiti novac i izgraditi stanove za siromašne u depresivnim područjima Amerike... poput indijanskih rezervata, malih gradova na srednjem zapadu i dalekom jugu, oronulih gradova u Rust Beltu... i premjestiti redoviti prihod starije osobe i osobe s invaliditetom u određenim područjima koja si mogu priuštiti.Ne Seattle.250 000 stambenih jedinica s niskim primanjima u državi Washington?nikad se neće dogoditi.
Liberali vole svoj novac.Nakon svih razgovora i poruka, Seattle ne plaća dovoljno za stanove s niskim primanjima.To se nije dogodilo u prošlosti i neće se dogoditi u budućnosti.Ako imate fiksni prihod u Seattleu, a nemate dom, morate ići dalje jer oni nemaju mjesta za vas.
Mora da mi nešto nedostaje.Od kada je gusto stanovanje postalo dostupno?Još ne u Seattleu.Rušenje grubih kuća u bloku R1 i izgradnja luksuzne luksuzne četverokatnice značilo je da su 4 bogate obitelji iz Kalifornije pronašle dobro mjesto za život u Emerald Cityju.Nema dobrog Jacka za te jadnike koji rade pizzu.Sve se vrti oko ponude i potražnje... ponuda bogatih, kreativnih ljudi koji žele živjeti u Seattleu uvijek će nadmašivati ponudu stanova... a radnim ljudima trenutno je gotovo nemoguće preživjeti u PNW... (Pogledajte San Francisco ili New York za detalje.)
Rješenje je da ljudi priznaju da si ne mogu priuštiti Seattle i odu.Poznajem mnoge ljude u svojim 30-im i 40-im koji žive u širem području Seattlea koji jedva spajaju kraj s krajem, nemaju vlastiti dom i nemaju jasnu viziju o tome kakav će biti njihov život u mirovini.Neće biti političkog rješenja za sve ovo... nikada.Nezdrava privrženost često loše završi.Samo priznaj da nisi svoj i spakiraj kofere.Izvan Seattlea ima života... pa krenite dalje.Možete mi zahvaliti kasnije.
Tacomi, velika većina od 0 do 30% AMI domova koje vidim u Seattleu su neboderi.Najmanje 5 prema 1 više od odsutnosti srednje ljuske.Dakle, gusto stanovanje jednako je pristupačno stanovanje.
U pravu ste da se većina stanova za siromašne u Seattleu nalazi u srednjim do visokim zgradama.Za pružanje stalnih usluga stambenog zbrinjavanja s učinkovitim osobljem, trebat će vam najmanje 50 stambenih jedinica.Jednostavna gradnja manjih kuća u bogatijim područjima ne osigurava priuštivost, pa čak ni najamninu.Omogućavanje graditeljima da prodaju tri stana na istoj parceli kao stambene zgrade u suprotnosti je sa svrhom pravila ADU.
Vrijeme objave: 26. prosinca 2022